Comprendre où et comment investir à la montagne

Il est toujours simple de trouver des arguments pour faire un article dithyrambique sur les vertus d’un investissement immobilier à la montagne. La réalité est cependant plus contrastée. S’il y a en effet des possibilités de faire encore de bons placements, le risque de se retrouver avec un bien non rentable n’est pas à négliger.


 

Quels sont les critères à prendre en compte ?

On le sait bien, les niveaux d’enneigement de ces dernières années et particulièrement à Noël ont fortement reculé. Beaucoup de stations se retrouvent avec un parc immobilier ancien, parfois obsolète. Si la fréquentation est parfois encore acceptable elle n’est pas suffisante pour proposer un bon niveau de rendement à un investisseur dans les années à venir.

L’hiver 2017-2018 avec ses records d’enneigement, ne doit pas faire oublier que seules certaines stations tirent leur épingle du jeu sur les 10 dernières années. Les grandes stations réputées Courchevel, Val-d’Isère, Chamonix, Megève, Méribel voient non seulement l’avenir sereinement, avec des prix à la hausse, mais elles sont portées en plus par les investisseurs étrangers friands du haut de gamme avec des chalets neufs ou rénovés, tous négociés à plus de deux millions d’euros. Les appartements débutent à 100 000 € pour un studio et 225 000 € pour deux pièces bien placé.
L’année dernière le m² de quelques biens d’exception s’est même négocié 36000€ !

Constatez que ces tarifs limitent les investisseurs potentiels.
 

Investir dans le haut de gamme

Aujourd’hui si votre achat immobilier en montagne est un investissement dédié à la location haut de gamme, sachez que le consommateur achète avant tout une image, une expérience. Outre le confort de son logement, votre futur client recherche des activités et des infra structures accessibles toute l’année. Piscine, Spa, discothèques, randonnées vtt, quad, buggy, chiens de traîneaux, parapente, ulm, luge d’été, rafting… Même s’il ne va pas lui même dans un hôtel de luxe, le fait qu’un palace ouvre dans la station qu’il a choisi (exemple le Four Seasons à Megève) participe à la renommée du lieu et donc influence le prix de la location.

Pour un investissement plus familial, optez pour une station moins prestigieuse, mais à une altitude lui permettant d’avoir un enneigement optimum. Vous trouverez alors des logements moins chers autour de 3000 à 3500 € le mètre carré. Dans ce cas l’emplacement sera primordial ainsi que la qualité de la copropriété.
 

Le syndrome du lit froid

De nombreuses stations font la chasse aux propriétaires qui ne louent pas assez leur bien. En effet un appartement vide c’est de la clientèle en moins pour les services et commerces locaux, or une station se doit de remplir pour financer ses infrastructures. Ils incitent donc les mauvais élèves à faire partie résidences de service, ce qui n’est pas toujours à l’avantage du propriétaire.

Sachez que pour rentabiliser votre logement vous ne pouvez guère vous éloigner des prix du marché. Le prix de la location est une des seules variables sur laquelle le visiteur pourra jouer. Il n’a pas la main sur le prix des forfaits, de la nourriture, ou des restaurants. Par contre il peut toujours chercher une location moins chère. Sachez enfin que la moyenne des locations en montagne tourne autour de huit semaines pour un revenu médian de 4 à 5000 €.