Louer son bien immobilier à la montagne
Vous décidez d’investir dans l’immobilier à la montagne. Votre attente première est de louer ce bien, afin de rentabiliser l’achat puis de vous constituer un patrimoine et un revenu. Vous allez donc devenir bailleur, quel statut choisir ? Et quels avantages fiscaux ?
Lors d’un investissement financier dans un bien immobilier à la montagne, vous pourrez bénéficier soit d’une défiscalisation lors de l’achat, soit d’une défiscalisation lors de la rénovation. Le premier dispositif est la loi Pinel qui vient remplacer la loi Duflot. Vous êtes domiciliés en France et vous investissez dans un bien neuf, ou terminé après septembre 2014. Vous pouvez alors avoir droit à une réduction d’impôt conséquente allant jusqu’à 21 % du montant du bien acquis (plafonné à 63 000 € de réduction). Mais attention la location doit être réalisée non meublée et comme résidence principale. Bien évidemment plusieurs conditions doivent être réunies. Le bien acheté doit l’être dans une zone dite de tension où l’offre est inférieure à la demande. Avec la modification des zones en 2018 attention donc à ce que votre bien soit concerné.
Déficit foncier
Si vous achetez de l’ancien qui nécessite une rénovation complète, vous pouvez bénéficier d’une des dernières niches fiscales, le déficit foncier. En effet vous pourrez déduire de vos revenus de location, pendant 10 années, les sommes investies dans la rénovation de ce bien. Avec un plafond de déduction annuelle de 10700 €. (La décoration, les agrandissements ne sont pas concernés) Il s’agit en effet de l’amélioration du logement (confort thermique, mise aux normes…) Vous pouvez aussi ajouter, primes d’assurance, impôts fonciers, intérêts d’emprunt…Le logement doit être loué pendant 3 ans et être à usage d’habitation.
Quel statut de bailleur ?
Deux statuts principaux, le LMP et le LMNP. (Acronyme de loueur meublé professionnel et loueur meublé non professionnel.)
Pour être loueur non professionnel il faut que votre revenu de location d’un ou de plusieurs appartements ne dépasse pas 23 000 €/an. Et/ou que la somme perçue ne représente pas plus de la moitié de votre revenu global.
Ce statut a de nombreux avantages fiscaux, soit vous déclarez vos revenus en micro BIC (max 32 000€ de chiffre annuel) et vous avez droit à un abattement de 50 %. Seule la moitié de ces revenus est donc imposable. Soit vous déclarez votre revenu au réel et vous déduisez tous vos frais et abattements (déficit foncier), mais vous devez tenir une comptabilité.
Location meublée ou meublée de tourisme
Votre bien immobilier meublé tourisme doit être loué à des gens de passage, en vacances, dont le bail n’excède pas 90 jours (non renouvelable). Un meublé de tourisme doit être déclaré en mairie. Si votre appartement est loué en meublé pour une période plus longue. Il doit l’être en tant que résidence principale par un locataire qui restera par exemple huit mois. Faites alors un bail spécifique. Ce bail d’un an avec tacite reconduction, peut-être dénoncé avec un préavis de trois mois, et le propriétaire peut récupérer son bien en priorité pour louer un parent, un descendant, ou pour le vendre sans que le locataire soit prioritaire.